首都经贸大学教授 蒋泽中

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出品|搜狐商学院

编辑|王晓旭

近日，恒大发布2021年和2022财报，财报显示，至去年底负债总额逾2.4万亿元，土地储备2.1亿平米 。搜狐商学院连线首都经贸大学教授蒋泽中，就恒大财报进行分析探讨。

“恒大活下去的问题不大”，蒋泽中“从明面上看，在流动资产中，开发中的物业是一万一千亿，而出售、竣工的物业还有一千多亿，即共有一万两千亿的流动资产。对应的应付账款是一万零二十亿。流动资产大于硬性负债。”

蒋泽中表示，如果没有债权人起诉或恒大自己宣告破产，就不是事实上的资不抵债，仍有机会支撑下去。

一、流动资产大于负债中硬性债务

蒋泽中表示，从财务报表来看，流动资产大于负债中硬性债务。流动资产中，存货、开发中物业、持作出售竣工物业、应收贸易货款及其他应收款项、预付款项的总和是15998.64亿元。而流动负债中的硬性负债，即借款和合约负债共13081.44亿元。他分析称：

“在流动负债中，大头就是一万亿的应付贸易账款。但是很多钱不一定是应付的钱，一些实际收入为了避税，会放到应付款中。且应付款项中，有七千多亿需要付给建筑商的工程款。”蒋泽中说，给建筑商的钱是经常拖延不付的，因为建筑商不敢起诉恒大，起诉的结果可能是恒大把楼给建筑商，但是建筑商不具备卖楼资格。因此倒逼着建筑商没办法问恒大要钱。

另外，从潜在资产来看，集团拥有土地储备2.1亿平方米，这应该是已经拿到合约，允许商业开发或商业建筑的面积。按照一平米五千元计算，潜在资产是一万亿。因为建筑加装修的成本一平米三千元左右，恒大的多数土地在深圳，深圳的房价不止五千一平，盈利额要大于两千一平米。

因此，企业的增长潜力是有的，但是受制于宏观政策。房住不炒政策下，有些项目暂缓，延迟进入市场，如果恒大卖的不是楼花，就不能转为营业收入，也就无法还债。

二、如何化债？

蒋泽中表示，恒大化债有几种方式，分别为债转债、发新债替旧债、商业承兑汇票、债转股、股权重组、项目重组，并六种化债方式做出如下分析：

（一）债转债，即债务展期

年报里就有债务展期，这是化债的一种方式。举例来说，一个人跟中国银行借了两百亿，承诺利息不变，贷款展期。相比于银行起诉借款人，两者打官司，抵押相应资产，银行肯定会选择展期。

同样的，对于恒大的债务，银行也会选择债务。因为恒大的楼在那放着，即便把楼打折抵押给银行，银行卖不了楼，楼就会被划到资产处理公司，对于银行来说，就变成不良资产，业绩会受影响。因此，银行会选择债务展期。

（二）发新债替旧债

财报中也显示，可以联合境外发新债。比如可以发五年期债券，把现有的债先堵上。

（三）商业承兑汇票

比如，票据可以展期一年，可以跟有关部门抵兑为现金。如果持票人不要求提前兑现，恒大可以承诺给持票人相应款项。

（四）债转股

将恒大现有的股份转让出去一部分。对方会接受吗？如果对方看到恒大还有2.1亿的土地储备，未来可能盈利，可能会接受。另外，有可能现阶段低价买入，将来高价卖出，这样就是割股民韭菜，恒大活了，债务在二级市场消化了。

（五）股权重组

恒大可以跟深圳国资管理公司合作，比如可以将40%的股权质押，拿到钱还债，到期赎回股权，若不能如期赎回，股权就归深圳国资管理公司。如果不能赎回，就类似债转股了。

（六）项目重组

用2.1亿的土地储备整合项目，比如跟万达或万科合作，对方有钱，恒大有地，共同开发，共享收益。

那么，其他企业会愿意跟恒大合作吗？“许家印还是很有办法的。”蒋泽中说，“另外，因为南方的企业和国资部门是荣辱与共的关系，一旦恒大倒下，会有连锁反应，烂尾楼、建筑商拿不到钱等。因此，国资部门不会放任不管，国资部门在过渡资金或者过桥资金这块伸把手，让恒大运转起来，恒大就活过来了。”

“从目前账务来看，恒大还有很多没有挖出来的利润。严格来说，是高管把自己的利益拿到手后，剩下的土地对应的银行债款或合约，有点跟政府博弈的意思，你救还是不救？”蒋泽中说。